Аннотация: В данной статье комплексно раскрывается проблематика определения границ земельного участка в контексте российского законодательства. Подчеркиваются существующие недостатки в современном правоприменении и предлагаются альтернативные пути решения, включая возможность внедрения трехмерного (3D) кадастра. Основная цель работы заключается в критике существующей юридической парадигмы, рассматривающей земельный участок лишь как двумерный объект, что приводит к множеству практических вопросов и затруднений. Указывается важность принятия трехмерного восприятия земельного участка, которое включает в себя не только горизонтальные границы, но и вертикальные аспекты – высоту и глубину. Рассмотрение зарубежной доктрины и принятие в расчет предыдущих проектов в российском праве, направленных на разрешение существующих противоречий, освещает актуальность поставленных в статье вопросов.
Ключевые слова: ЗD кадастр, недвижимость, границы земельных участков, земельный участок, правомочия, содержание права собственности.
В современной юридической парадигме Российской Федерации понятие земельного участка как части земной поверхности не может более детально раскрыть его сущность, именно поэтому могут возникать различные практические вопросы. Например, можно ли выкупить часть земельного участка в верхней его границе для того, чтобы сделать балкон? Или протянуть провод? Если рассматривать земельный участок, не как плоский объект, а как трехмерный, то это позволит решить данные проблемы, но тут встает существенный вопрос, как определить верхние и нижние границы земельного участка?
В пункте 1 статьи 141.2 ГК РФ, мы можем найти определение, в котором законодатель дает пояснение о том, что «Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом» иными словами, законодатель говорит исключительно только про поверхность земли.
Данное положение также подтверждает пункт 3 статьи 6 ЗК РФ, в котором также утверждается, что «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» то есть и тут законодатель говорит исключительно про часть земной поверхности.
Поэтому мы можем сделать вывод о том, что законодатель в обоих случаях, дает нам два схожих понятия «поверхность земли» и «часть земной поверхности», которые являются неотъемлемой частью земельного участка. Логично представить, что сама земная поверхность не может быть в частной собственности у граждан или юридических лиц, так как у поверхности земли отсутствуют признаки, которые есть у любой вещи, а именно границы. Для того чтобы поверхность земли стала вещью необходимо произвести межевание кадастровым инженером и зарегистрировать ее в реестре недвижимости.
На сегодняшний день законодателем представляется, что любой земельный участок видится как некая плоскость, которая измеряется исключительно с помощью ширины и длинны, это видно исходя из анализа приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (Зарегистрирован в Минюсте России 16.11.2020 N 60938), где в пункте 2 приложения №1 сказано, что «Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (далее – характерные точки) описывается плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости».
Важно заметить, что при таком подходе господство собственника может простираться лишь в плоскости 2D, но при этом окружающий мир представляется нам в 3D плоскости, имея как длину с шириной, так и высоту (глубину). Хотя скорее плоскость 2D в отечественном праве является всего лишь фигурой речи так, как если бы мы придерживались этого правила, то мы бы не смогли выкопать канаву, построить дом или посадить дерево на своем участке.
Поэтому важно понимать, что земельный участок должен представляться нам не только горизонтальной плоскостью, которое включает в себя два базовых компонента длину и ширину, но вертикальную плоскость, которая будет включать в себя как высоту, так и глубину земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 261 ГК РФ «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка», данное положение можно рассматривать намного шире и понимать под ним, что триада полномочий собственника земельного участка может распространятся намного шире, чем на земную поверхность данного участка которое указанно в ЗК РФ, но и пространство, которое находится под ним и над ним. То есть ГК РФ представляет, что земельный участок является объектом 3D.
Исходя из этого необходимо понять и поставить важный вопрос нашему отечественному праву – что считать верхней и нижней границей земельного участка.
По мнению Р.С. Бевзенко «Мне представляется, что самый разумный ответ будет таким. Верхняя граница земельного участка должна проходить там, где заканчивается юридически допустимое господство собственника участка. В отношении городских участков это предельная высота возможной застройки. Участки, которые не имеют такого рода ограничений, имеют верхнюю границу в пределах разумного хозяйственного использования. Нижняя граница участка должна проходить там, где в соответствии с законом начинаются недра. Это связано с тем, что по действующему праву недра изъяты из-под частного господства, они в принципе не могут быть вещами. Поэтому они составляют нижнюю границу земельных участков» [3].
Обращаясь к методу сравнительного правоведения, рассмотрим также опыт правоприменительной практики зарубежных стран. В романо-германской правовой семье большинство стран ориентируются на подход к земельному участку как к 3D объекту, о чем свидетельствуют организованные там системы учета собственности. Если в РФ учет недвижимости осуществляется посредством Единого государственного реестра недвижимости и реестров, включенных в его состав (о чем прямо указано в ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), где все границы рассматриваются в горизонтальной плоскости, то в Нидерландах, например, система учета недвижимости строится на системе координат, учитывающей три оси – т.е. вертикальную плоскость в том числе [10].
Вопросы совершенствования способов использования земли волнуют государства на протяжении всего существования человечества, а с середины ХХ века политики стали изыскивать более демократичные варианты для изменения правовой базы использования земель. У большинства европейских государств право на землю является ключевым из прав собственности, так как соблюдается принцип «superficies solo cedit» [4, с. 89], что можно перевести с латинского как «сделанное над поверхностью следует за поверхностью».
В российском праве данный принцип не является ведущим, например, в наследственном праве множество случаев, когда земельный участок наследуется одним человеком, а здание, стоящее на этой же земле – другим [6].
Исходя из этого особой проблемы и в регистрации прав разных собственников в реестре нет, но в других государствах такая проблема возникала, поэтому они и создали своеобразные ЗD-реестры как решение.
Основанием для почти всех таких реестров являются стандарты, заложенные в 2012 году Международной организацией по стандартизации (ISO) – 19152 Land Administration Domain Model (LADM) [9].
Однако в 2024 году стандарты обновились – и постепенно государства будут приводить свои реестры в соответствие с новыми стандартами. Надо понимать, что в Российской федерации стандарты ISO применяются только при имплементации их в российское законодательство в соответствии с нормами технического регулирования, т.к. в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» от 27.12.2002 обязательные регламенты применяются только к продукции и к процессам, а требования, установленные на добровольной основе, т.е. стандарты: к продукции, к процессам, к выполнению работ и к оказанию услуг. Однако процесс ведения реестра сложно отнести к какой-либо из предложенных категорий из-за специфики данной административной работы и ее технического характера, осуществление которого берет на себя Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Не стоит также забывать, что в 2010-х годах осуществлялся международный проект «Правительство для Правительства» и Агентство кадастра, регистрации земель и картографии Королевства Нидерланды совместно с Росреестром реализовывали совместный проект под названием «Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России» [5].
Нижегородская область была определена единственным пилотным регионом России для реализации данного российско-нидерландского проекта, однако, даже используя опыт зарубежных коллег, российские специалисты не нашли данную модель необходимой для внедрения в реалии нашей страны [1].
Сейчас в рамках концепции развития систем кадастрового учета Росреестр запустил две новых программы: ГИС ЕЭКО [8] – единую электронную картографическую основу и ГИС ФППД [7] – федеральный портал пространственных данных. В некотором роде данные программы заменяют 3D кадастр, т.к. предполагают объединение множества слоев, отображающих реальное положение объектов недвижимости с помощью: кадастровых карт, ортофотопланов, космических снимков, карт водных ресурсов, дорог, географических наименований и других данных, которые собирают как муниципалитеты и регионы, так и федеральные власти. Посредством различного отображения объектов недвижимости на данных слоях органы государственной власти не испытывают затруднений с пониманием границ даже нетипичных объектов. Но какого-то конкретного определения верхних и нижних границ все так же нет.
Дефицит судебной практики по спорам о границах земельных участков объясняется многоступенчатой системой согласования градостроительных проектов, минимизирующей вероятность возникновения подобных конфликтов на стадии реализации нестандартных архитектурных решений. В сфере частного права споры о границах чаще возникают в контексте налогообложения (расчет земельного налога), сделок с недвижимостью (при наличии незарегистрированных объектов или необходимости их легализации) и иных нестандартных ситуаций. Конфликты с соседями по поводу границ представляют собой наименее распространенный тип споров в данной категории.
В Нидерландах же ситуация иная – найти современную судебную практику, связанную со спорами по неопределенности вещных прав сложно, т.к. правовая система Нидерландов имеет больше видов вещных прав, прямо поименнованных как в доктрине, так и в законе, что позволяет снизить количество проблем, к тому же четкая система регистрации данных вещных прав, связанных с какими-либо юридическими ограничениями, также снижает риск спорных правоотношений между субъектами права.
В целом, определение границ земельных участков по нижней и верхней границе участка в Нидерландах также не особо определенно, по большей части они придерживаются положениям аналогичным немецким – так, согласно статье 905 Гражданского уложения Германии [2] право собственника земельного участка распространяется на пространство над и под поверхностным слоем участка. Собственник, однако, не может запретить воздействия, которые осуществляются на такой высоте либо глубине, где устранение воздействия не представляет для него интереса, что в целом решает проблему с определением границ земельных участков у частных граждан (презюмируем добросовестность владельцев).
Как итог, следует отметить, что конкретики в назначении границ участков в схожих юрисдикциях также нет, но посредством введения в оборот вертикальной оси для определения параметров собственности решение споров с нетрадиционной недвижимостью в других юрисдикциях почти не возникает.
Для совершенствования данного вопроса в Российской Федерации, необходимо провести комплексное изучение зарубежного законодательство и на основе этого выработать систему формирования 3D кадастра.
Возможность создания третьего измерения в современных системах учета объектов недвижимости может способствовать совершенствованию разрешения спорных моментов в правоотношениях, связанных с недвижимостью.
Список литературы:
- В Нижегородской области стартует пилотный проект по созданию модели 3D кадастра недвижимости // СМАО, 2010 (сайт). (дата обращения: 05.12.2024).
- Гражданское уложение Германии (ГГУ) от 18.08.1896 (ред. от 02.01.2002) (с изм. и доп. по 31.03.2013) // СПС «КонсультантПлюс» (сайт). (дата обращения: 05.12.2024).
- Земельный участок: плоскость или трехмерный контур? Колонка Романа Бевзенко // Shortread.ru, 2024. (сайт). URL: https://shortread.ru/zemelnyj-uchastok-ploskost-ili-trehmernyj-kontur-kolonka-romana-bevzenko/ (дата обращения: 14.07.2025).
- Институции Гая = Gai Institutionum commentarii quattuor: текст, пер. с лат., коммент. / Под общ. ред. проф. Д.В. Дождева. Москва: Статут, 2020. 384 с.
- Отчет итоговый по российско-нидерландскому проекту «Создание модели трехмерного кадастра недвижимости в России» / Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. М.: 2012.
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 (ред. от 24.12.2020) «О судебной практике по делам о наследовании» // СПС «КонсультантПлюс» (сайт). (дата обращения: 05.12.2024).
- Постановление Правительства РФ от 01.12.2021 N 2148 (ред. от 16.12.2024) «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Национальная система пространственных данных» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025) // СПС «КонсультантПлюс» (сайт). (дата обращения: 14.07.2025).
- Федеральный закон от 04.08.2023 N 491-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс» (сайт). (дата обращения: 14.07.2025).
- Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM) – Part 1: Generic conceptual model // Online Browsing Platform (OBP). (дата обращения: 14.07.2025).
- Jantine Esther Stoter. 3D Cadastre // Proefschrift ter verkrijging van de graad van doctor aan de Technische Universiteit Delft, 2004. 344 p. (дата обращения: 14.07.2025).
Land plot as a three-dimensional volume of real estate
Bakhmin V.S.,
student of 3 course of the Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow
Coauthor:
Barabokhina M.V.,
student of 3 course of the Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow
Research supervisor:
Mityachkina Ekaterina Sergeevna,
Associate Professor, of the Department of Legal Regulation of Economic Activity, Faculty of Law, Financial University under the Government of the Russian Federation, Candidate of Law
Abstract. This article comprehensively reveals the problems of determining the boundaries of a land plot in the context of Russian legislation. It highlights the existing shortcomings in modern law enforcement and offers alternative solutions, including the possibility of introducing a three-dimensional (3D) cadastre. The main objective of the work is to criticize the existing legal paradigm, which considers a land plot only as a two-dimensional object, which leads to many practical issues and difficulties. It indicates the importance of adopting a three-dimensional perception of a land plot, which includes not only horizontal boundaries, but also vertical aspects - height and depth. Consideration of foreign doctrine and taking into account previous projects in Russian law aimed at resolving existing contradictions highlights the relevance of the issues raised in the article.
Keywords: 3D cadastre, real estate, boundaries of land plots, land plot, powers, content of ownership.
References:
- A pilot project to create a 3D real estate cadastre model is launched in the Nizhny Novgorod Region // Self-regulatory interregional association of appraisers, 2010 (website). (date of the address: 05.12.2024).
- Civil Code of Germany (CCG) of 18.08.1896 (as amended on 02.01.2002) (as amended and supplemented on 31.03.2013) // SPS «ConsultantPlus» (website). (date of the address: 05.12.2024).
- Land plot: plane or three-dimensional contour? Column by Roman Bevzenko // Shortread.ru, 2024 (website). URL: https://shortread.ru/zemelnyj-uchastok-ploskost-ili-trehmernyj-kontur-kolonka-romana-bevzenko/ (date of the address: 14.07.2025).
- Gai Institutionum commentarii quattuor: text, trans. from Latin, comment / Under the general editorship of prof. D.V. Dozhdev. Moscow: Statut, 2020. 384
- Final report on the Russian-Dutch project «Creation of a model of a three-dimensional real estate cadastre in Russia» / Portal of services of the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography. M.: 2012.
- Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation of May 29, 2012 N 9 «On judicial practice in inheritance cases» // SPS «ConsultantPlus» (website). (date of the address: 05.12.2024).
- RF Government Resolution N 2148 of 01.12.2021 (as amended on 16.12.2024) «On approval of the state program of the Russian Federation «National Spatial Data System» (as amended and supplemented, entered into force on 01.01.2025) // SPS «ConsultantPlus» (website). (date of the address: 14.07.2025).
- Federal Law N 491-FZ of 04.08.2023 «On Amendments to the Federal Law «On Geodesy, Cartography and Spatial Data and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation» and Certain Legislative Acts of the Russian Federation» // SPS «ConsultantPlus» (website). (date of the address: 14.07.2025).
- Geographic information – Land Administration Domain Model (LADM) – Part 1: Generic conceptual model // Online Browsing Platform (OBP). (date of the address: 14.07.2025).
- Jantine Esther Stoter. 3D Cadastre // Thesis for the degree of Doctor at the Delft University of Technology, 2004. 344 p. (date of the address: 14.07.2025).